Adkomstsonen fra Fossveien som vises er tegnet opp på kartskissen over med bredde på 3,2 meter og samsvarer med det partene er enige om er en adkomst. Tvisten om adkomst er knyttet til påstand fra Braathen Eiendom AS som mener at rettigheten omfatter tilgang til areal også utenfor sonen på 3,2 meters bredde.
Sak ble krevd for jordskifteretten 30.10.2020. Etter saksforberedelse ble første rettsmøte gjennomført 31.05.2021. Det ble gjennomført befaring med påvisning og innmålinger på eiendommene. Hovedforhandling ble gjennomført 02.09.2021 på Ringerike Kultursenter med parts- og vitneforklaringer samt befaring med påvisninger.
Kart som viser grensen etter oppmåling (Fra saksdokumentene i dommen)
Bjerke & Co Eiendomsselskap AS har bl.a. anført følgende:
.."Saken er tvunget frem som følge av at Braathen Eiendom AS har gravd opp sin eiendom og ikke løst problemene knyttet til ødelagte kloakkledninger. Før 2016har det ikke vært uoverensstemmelser mellom naboene. Som følge av at Braathen Eiendom AS nå har benyttet arealer på Fossveien 1 og Fossveien 3 til snuing og parkering skapes det problemer. Det er nødvendig å avklare eiendomsgrenser og innholdet i adkomstrett slik at grunneier til Fossveien 1 og 3 kan håndheve sine grenser og rettigheter.
Bruken av gårdsrommet har vært uproblematisk så lenge Bjerke & Co Eiendomsselskap AS har vært eiere. Dette har fungert med tre eiere og det har fungert med to eiere. Det har ikke nødvendigvis vært en hyggelig tone mellom eierne, men det er først når Stabells gate 1 ble gravd opp i 2016 at det oppstod tvist om parkeringen og kjøring i bakgården.
Braathen Eiendom AS og vitne Per Johan Braathen har problemer med å forklare hvordan de har brukt bakgården. De har problemer med å legge ned en klar påstand. Dette er fordi det aldri har vært en slik sambruk som hevdes i denne saken. Påstanden er et utrykk for et ønske
og et behov. Retten skal ikke ta stilling til et ønske fra Braathen Eiendom AS, men hva avtalen fra 1920 inneholder..."
Braathen Eiendom AS har bl.a. anført følgende:
Kartet mede gult felt inntegnet (Fra saksdokumentene i dommen)
..."Aktørene har vært i aktsom god tro i forhold til vilkårene for hevd. Det var ingen foranledning til å tvile på sin rett til å bruke dette. Frem til 2016 var det ingen problemer. Først i 2016 gjør Braathen en sjekk av grunnboken for å avklare rettens innhold. En rett stiftet i 1920 kan ha endret seg og innebærer også en rett til økt bruk. Hevdstiden er oppfylt og kravet til god tro er oppfylt.
Parkering på betongplatting vil hindre bruken av gult område. Da blir det umulig å komme til Stabells gate 1 for å levere varer. Betongplattingen er brukt av Stabells gate 1 og inkluderes i adkomstretten de har hatt. Bruken har vært der siden 1956 og i den tro at det var inkludert i den rett de hadde fra 1920. Skulle den falle utenfor, har de uansett hevdet rett til bruk av denne på samme grunnlag som rett til å snu og manøvrere. Hevd av bruk til betongplatting strekker seg fra 1956 til 1976.Det fremgår av vitnemålet til Per Johan Braathen at betongplattingen er brukt av Stabells gate 1.
For områdene på påstandskart som er markert med gul og sort skravering menes det at man har en rett til å snu og manøvrere dersom det er ledig. Dette er et utslag av tålt bruk fra Fossveien 1 og Fossveien 3. Det legges ikke ned noen påstand om rett på disse områdene.
Dette er en tålt rett. Parkeringsplassene tilhører Bjerke.
Retten må nedlegge forbud mot gjerde i eiendomsgrense mellom eiendommene. Dersom
eiere av Fossveien 1 og 3 setter opp gjerde i eiendomsgrensene vil dette hindre eiere av Stabells gate 1 å utøve sin bruksrett. Et gjerde vil være en klar ulempe for innehaver av servitutt som fanges opp av vilkårene i servituttloven § 2. Tekniske innretninger eller andre hindringer innenfor bruksrettsområdet må ikke settes opp..."
Retten sier i sin vurdering bl.a.:
..."Retten er ikke i tvil om at avgrensningen i rettighet til 3,2 meters bredde helt frem til eiendomsgrensen til Stabells gate 1 kan gjøre det vanskelig å utnytte eiendommen. Spesielt da bruken har vært tålt av eiere både av Fossveien 1 og Fossveien 3 i lang tid. Det er klart at bilens eksistens har skapt og vil skape økt plassbehov. Dersom all aktivitet nå skal skje innenfor eiendomsgrensene til Stabells gate kan man tenke seg at biler må rygge inn fra Fossveien. Dette kan igjen skape farlige og uønskede hendelser. Det blir imidlertid ikke rettens oppgave å finne ut av. Partene må selv finne en praktisk løsning på sambruken. I den sammenheng bør partene også løse det felles ansvar de har for drift og vedlikehold av arealet som brukes av eiendommer i fellesskap.
Konklusjonen blir derfor at den presise beskrivelsen av adkomstrettigheten fra 1920 gjelder den dag i dag. Når rettigheten er klart definert åpner ikke dette for en utvidende tolkning etter servituttloven § 2 der rettigheten utvider seg eller endrer seg i samsvar med tid og tilhøve.
Dersom det er aktuelt med en endring av rettigheten for å kunne utnytte herskende eiendom optimalt, vil reglene i servituttloven §§ 5 og 6 kunne anvendes.
Heller ikke ved hevd har eiere av Stabells gate 1 gjennom årene etablert rettigheter på Fossveien 1 eller Fossveien 3 som går ut over den avtalte rett til inn og utkjøring i 3,2 meter bredde over Fossveien 3. Bruken har ikke vist seg med synlig innretning og eierne har ikke vært i aktsom god tro. Det er kun snakk om tålt bruk av gult areal fra eiere av Fossveien 1 og Fossveien 3 i deres eiertid. Det vinnes ikke rett ved tålt bruk"....
Retten ville heller ikke nedlegge forbud mot gjerde mellom eiendommene.
Kostbare centimeter
I sakskostnader for jordskifteretten betaler Braathen Eiendom AS kr 214.055 inklusive mva. til Bjerke & Co. Eiendomsselskap AS innen to uker fra forkynnelsen av dommen.
Så spørs det om den tapende part også denne gangen vil anke saken
